DA CHUVA DOS TELHADOS E QUINTAIS POR QUE O VIZINHO DE BAIXO PRECISA ARCAR COM OS PREJUÍZOS?

 

INFORMAÇÃO EXIGE ATENÇÃO.

OPINIÃO EXIGE RESPONSABILIDADE.

 

DA CHUVA DOS TELHADOS E QUINTAIS POR QUE O VIZINHO DE BAIXO PRECISA ARCAR COM OS PREJUÍZOS?

Um alerta à Prefeitura, à Câmara Municipal, à fiscalização de obras e aos proprietários de imóveis: a água da chuva precisa ter um destino adequado. Calhas, telhados, quintais cimentados e terrenos em diferentes níveis podem provocar problemas sérios quando a drenagem não é planejada corretamente.

UMA SITUAÇÃO QUE MERECE ATENÇÃO

Imagine duas residências construídas em terrenos com níveis diferentes.

A primeira está na parte mais alta, próxima ao nível da rua. Seu telhado recebe a água da chuva, que é recolhida pelas calhas. O quintal também possui piso cimentado, fazendo com que boa parte da água escorra pela superfície.

Logo abaixo, existe outra residência, cujo quintal está em um nível inferior. Durante as chuvas, a água que vem do imóvel de cima chega à propriedade de baixo, podendo provocar erosão, infiltrações, acúmulo de água, danos aos muros e até comprometer estruturas da construção, dependendo da intensidade e da forma como ocorre o escoamento.

Agora surge uma pergunta que merece ser feita:

Por que o proprietário do imóvel situado em nível inferior deveria suportar os prejuízos provocados por uma água que poderia ter sido captada e conduzida de outra maneira?

Não se trata de impedir o curso natural da chuva, nem de responsabilizar automaticamente todo proprietário que mora em terreno mais alto. Trata-se de exigir planejamento, respeito aos direitos de vizinhança e cumprimento das normas de construção.

A ÁGUA DOS TELHADOS PRECISA TER UM DESTINO PLANEJADO

Quando uma residência possui telhado, a água da chuva não cai apenas sobre o terreno. Ela é captada por uma área extensa e concentrada em calhas e condutores.

Dependendo da disposição da construção, um telhado pode recolher dezenas ou até centenas de metros quadrados de água.

Por exemplo: em uma chuva de 30 milímetros, um telhado com 100 metros quadrados recebe aproximadamente 3.000 litros de água, antes de considerar as perdas por evaporação e outras condições.

É um volume significativo, que precisa ser conduzido corretamente.

Em determinados bairros de Cássia, existem terrenos em que a rua está em uma cota mais alta ou próxima à parte superior do imóvel, enquanto os quintais se estendem para a parte de trás, em direção a terrenos mais baixos.

Nessas situações, é necessário saber e verificar se existe possibilidade técnica de conduzir a água das calhas até a sarjeta da rua situada em frente à residência, por meio de tubulação apropriada, ou até uma rede pública de águas pluviais, quando existente e autorizada.

Se essa alternativa for tecnicamente viável, ela merece ser considerada antes de se optar por uma solução que transfira o volume concentrado de água para o quintal do vizinho.

É importante esclarecer: não se defende que toda água deva obrigatoriamente ser lançada na rua. A solução depende da declividade, da capacidade da drenagem pública e das exigências municipais. O que não se pode admitir é ignorar as consequências para o imóvel vizinho.

 

POR QUE A ÁGUA DEVE ACOMPANHAR O PLANEJAMENTO DA CONSTRUÇÃO?

Em uma rua onde as casas estão construídas em diferentes níveis, a situação exige atenção especial.

A residência de cima pode ter sua fachada voltada para a rua, mas seu quintal pode estar direcionado para os fundos, em uma área mais baixa.

Se todas as calhas forem conectadas a tubos que despejam água diretamente nesse quintal abaixo, o volume poderá ser concentrado em um único ponto.

O problema se agrava quando o terreno possui inclinação em direção à propriedade inferior.

É preciso distinguir duas situações:

Escoamento natural: a água da chuva que cai diretamente no terreno e segue o curso natural determinado pela topografia.

Escoamento artificial ou concentrado: a água captada por telhados, calhas, tubos, canaletas e superfícies impermeabilizadas, que passa a ser conduzida para determinado ponto.

Essa diferença é fundamental.

O Código Civil estabelece que o imóvel inferior deve receber as águas que descem naturalmente do imóvel superior, mas determina também que sua condição natural não pode ser agravada por obras realizadas pelo proprietário de cima.

E vai além: quando águas artificialmente conduzidas ao imóvel superior, ou nele recolhidas, passam a correr para o terreno inferior, o proprietário prejudicado pode reclamar seu desvio ou a indenização pelos prejuízos sofridos.

Portanto, não se deve confundir a passagem natural da água com a concentração artificial de grandes volumes por instalações de uma residência.

 

E QUANDO O QUINTAL É TODO CIMENTADO?

Outro problema que merece atenção é a impermeabilização dos quintais.

Muitas residências recebem pisos de concreto, cerâmica ou outros revestimentos que reduzem a infiltração da água no solo.

Isso não significa que seja proibido cimentar um quintal.

Entretanto, quando uma área que antes permitia infiltração passa a ser praticamente impermeável, uma parcela maior da chuva pode escoar pela superfície.

Imagine um quintal cimentado que possui inclinação em direção ao muro dos fundos. Se não houver canaletas, ralos e tubulações adequados, a água poderá se acumular junto à divisa ou seguir diretamente para o terreno vizinho.

O resultado pode ser desastroso:

Erosão do solo e formação de valetas.

Infiltrações nas paredes e fundações.

Umidade permanente em muros.

Deslocamento ou comprometimento de muros de divisa.

Alagamento de quintais e áreas externas.

Danos a pisos, revestimentos e instalações.

Em situações mais graves, comprometimento da estabilidade de estruturas e edificações.

É justamente por isso que a drenagem precisa fazer parte do planejamento da construção, e não ser improvisada somente depois que os problemas aparecem.

 

QUEM MORA EM TERRENO MAIS BAIXO NÃO PODE SER SIMPLESMENTE OBRIGADO A RESOLVER O PROBLEMA

É necessário ter responsabilidade de ambos os lados.

O morador do terreno inferior não pode realizar obras para impedir indiscriminadamente o curso natural das águas, pois a legislação também protege o escoamento natural.

Por outro lado, o proprietário do imóvel superior não pode modificar a drenagem de maneira que agrave a situação anterior do terreno inferior.

Se uma residência possui calhas, tubos e canaletas que concentram água e a despejam diretamente sobre a propriedade vizinha debaixo, é necessário verificar se essa instalação está de acordo com a legislação e se está provocando danos.

Não é justo que uma família tenha de gastar dinheiro constantemente para consertar infiltrações, refazer muros, recuperar o quintal ou reparar sua residência por causa de uma drenagem inadequada de outro imóvel que poderia ser resolvida.

A solução deve ser técnica e legal, e não simplesmente transferir o problema de uma propriedade para outra.

 

O QUE DETERMINA A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL DE CÁSSIA?

Aqui existe um ponto muito importante que merece ser conhecido pela população.

Cássia possui disposições específicas sobre águas pluviais no seu Plano Diretor e no Código de Obras.

A Lei Complementar nº 42/2010, que institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Participativo do Município, estabelece no artigo 232 que as edificações construídas sobre linhas divisórias não podem ter beirais que lancem águas no terreno do vizinho ou no logradouro público, sendo obrigatória a captação por calhas e condutores.

O artigo 233 determina que o terreno seja preparado para permitir o escoamento das águas pluviais dentro dos limites do lote.

Seu § 1º prevê a canalização embutida no passeio, com lançamento na rede pluvial ou na sarjeta.

Mas existe um detalhe especialmente importante no § 2º:

Quando isso não for possível por causa da declividade do lote, o dispositivo prevê o escoamento através dos lotes inferiores, ficando as obras de canalização e a manutenção da rede a cargo do proprietário do lote situado a montante, ou seja, o imóvel de cima, com execução nas faixas próximas às divisas.

Isso significa que a própria legislação municipal contempla situações em que a água precisa atravessar terrenos inferiores, mas estabelece condições para essa solução, inclusive atribuindo ao proprietário de cima a responsabilidade pelas obras de canalização e manutenção previstas no dispositivo.

Portanto, essa disposição não deve ser interpretada como autorização para despejar água livremente no quintal do vizinho.

É necessário que a Prefeitura esclareça como esse artigo é aplicado em Cássia MG, quais condições técnicas são exigidas e como deve ser feita a canalização.

Também merece atenção o Código de Obras municipal, instituído pela Lei Ordinária nº 334/1964, que contém disposições próprias sobre águas pluviais e de infiltração, especialmente nos artigos 200, 201 e 202.

Esses dispositivos tratam da preparação do terreno, da captação das águas dos telhados e do encaminhamento aos cursos d'água ou às sarjetas.

Há, portanto, normas municipais que precisam ser observadas e cuja aplicação deve ser fiscalizada.

 

A PREFEITURA PRECISA FISCALIZAR E ESCLARECER ESSAS SITUAÇÕES EM TODA CIDADE

Não basta existir legislação no papel.

É necessário que ela seja aplicada e executada.

A Prefeitura, por meio dos setores responsáveis por obras, engenharia, fiscalização e planejamento urbano, precisa esclarecer como são tratadas essas situações em Cássia.

Algumas perguntas merecem respostas:

Quando uma residência está em terreno mais alto e possui rua em frente com condições adequadas de escoamento, a Prefeitura orienta o proprietário a conduzir as águas das calhas para a sarjeta ou para a rede pluvial autorizada?

Quando as águas são conduzidas para os fundos do imóvel e chegam ao quintal do vizinho situado em nível inferior, a fiscalização verifica se essa instalação está de acordo com o Código de Obras e o Plano Diretor?

Quando um quintal é cimentado e passa a concentrar maior volume de água em direção à propriedade vizinha, existe alguma exigência de drenagem ou solução técnica?

A Prefeitura fiscaliza a instalação de calhas, condutores e canaletas em construções novas, reformas e ampliações?

Quando a declividade impede o encaminhamento da água para a rua, como é aplicado o artigo 233, § 2º, do Plano Diretor?

Os moradores prejudicados sabem onde registrar reclamações e solicitar uma vistoria técnica?

Existe orientação técnica municipal para evitar que a água da chuva provoque erosão, infiltrações e danos às propriedades vizinhas?

Essas perguntas não representam acusação contra qualquer proprietário, servidor ou administração municipal. São questionamentos legítimos sobre a aplicação de normas que existem justamente para organizar a ocupação urbana e evitar prejuízos.

 

EXISTEM SOLUÇÕES TÉCNICAS PARA EVITAR OS PREJUÍZOS

Dependendo da situação encontrada, existem alternativas que podem ser avaliadas por um profissional habilitado:

Instalação ou adequação de calhas e condutores.

Tubulações para encaminhar a água a um ponto adequado de drenagem.

Canaletas para recolher a água dos quintais.

Caixas de captação e inspeção.

Jardins de chuva e áreas permeáveis.

Reservatórios para retenção temporária da água.

Sistemas de infiltração, quando as condições do solo permitirem.

Proteção de taludes e controle da erosão.

Canalização técnica nas divisas, quando prevista e necessária.

Nem toda solução serve para qualquer terreno. Uma área com solo instável, por exemplo, exige cuidados diferentes de um terreno plano e com boa capacidade de infiltração.

Também não se deve simplesmente jogar água em uma sarjeta sem verificar se existe capacidade de recebimento e se a ligação atende às exigências municipais.

A avaliação técnica é indispensável.

Por tanto tudo com responsabilidade se resolve.

 

A PREFEITURA PODE ORIENTAR E OFERECER SUPORTE À POPULAÇÃO?

Outra questão que merece ser discutida é a possibilidade de o município desenvolver orientações e ações preventivas para moradores que enfrentam problemas de drenagem.

Em determinadas situações, uma orientação técnica, a identificação do percurso correto da água e a fiscalização podem evitar prejuízos muito maiores no futuro.

A Prefeitura também pode avaliar, dentro de suas competências, programas de orientação, apoio técnico e eventuais medidas de assistência, conforme critérios legais, disponibilidade orçamentária e interesse público.

O importante é que o morador não fique sem saber a quem recorrer quando a água de uma propriedade vizinha provoca danos à sua residência.

 

A CÂMARA MUNICIPAL TAMBÉM TEM UM PAPEL IMPORTANTE

Os vereadores podem encaminhar requerimentos ao Executivo solicitando informações sobre a fiscalização, a aplicação dos artigos 232 e 233 do Plano Diretor e dos artigos 200 a 202 do Código de Obras.

Também podem solicitar esclarecimentos sobre os procedimentos adotados quando um morador apresenta reclamação envolvendo águas pluviais provenientes de imóveis vizinhos.

A Câmara não precisa esperar que os problemas se agravem para discutir o assunto.

É possível buscar informações, acompanhar a aplicação das normas e propor medidas que contribuam para prevenir conflitos entre moradores.

 

O OBJETIVO NÃO É CRIAR CONFLITOS ENTRE VIZINHOS, MAS EVITAR PREJUÍZOS

A água da chuva é um fenômeno natural.

O problema começa quando sua captação, concentração e condução não são planejadas adequadamente.

Quem mora em terreno superior precisa ter condições de conduzir as águas de sua propriedade de maneira compatível com as normas e com os direitos dos vizinhos.

Quem mora em terreno inferior também deve respeitar o curso natural das águas, sem criar obstáculos indevidos.

E o Poder Público precisa fiscalizar, orientar e esclarecer como as regras municipais devem ser aplicadas.

A pergunta que fica para Cássia é: se existem regras para a captação e o escoamento das águas pluviais, elas estão sendo efetivamente observadas nas construções da cidade?

Não se pode esperar que um muro caia, que uma casa apresente infiltrações graves ou que uma família tenha prejuízos repetidos para somente depois procurar uma solução.

Prevenir é mais econômico, mais seguro e muito mais justo para todos.

Água da chuva precisa de destino certo. o direito de um proprietário não pode significar prejuízo para o outro.

 

LEGISLAÇÃO PARA CONSULTA

Legislação federal

Lei Federal nº 10.406/2002 – Código Civil

Art. 1.288: trata do recebimento das águas que descem naturalmente do imóvel superior e proíbe o agravamento da condição natural do imóvel inferior por obras.

Art. 1.289: trata das águas artificialmente conduzidas ou recolhidas no imóvel superior que correm para o inferior, permitindo reclamar o desvio ou a indenização pelos prejuízos.

Art. 1.290: trata da preservação do curso natural das águas remanescentes.

Lei Federal nº 11.445/2007, atualizada pela Lei nº 14.026/2020 – Marco Legal do Saneamento Básico.

Art. 2º, inciso IV: prevê a disponibilidade de serviços de drenagem e manejo das águas pluviais urbanas, com fiscalização preventiva das redes e proteção da saúde e do patrimônio público e privado.

 

Legislação estadual – Minas Gerais

Lei Estadual nº 13.317/1999 – Código de Saúde do Estado de Minas Gerais.

Art. 42: inclui a drenagem de águas pluviais entre as ações de saneamento.

Art. 50: determina a manutenção das galerias e redes de águas pluviais em boas condições de funcionamento.

Art. 51: estabelece a obrigatoriedade de drenagem permanente de coleções líquidas originadas pelas chuvas ou não nas obras de construção civil.

 

Legislação municipal – Cássia-MG

Lei Ordinária nº 334, de 4 de dezembro de 1964 – Código de Obras e Normas de Urbanismo de Cássia.

Art. 200: preparação do terreno para permitir o escoamento das águas pluviais.

Art. 201: captação das águas provenientes dos telhados por condutores e algerozes.

Art. 202: encaminhamento das águas aos cursos d'água ou às sarjetas, com condições específicas para ligações à rede pública.

Lei Complementar nº 42, de 6 de dezembro de 2010 – Plano Diretor de Desenvolvimento Participativo.

Art. 232: proíbe beirais que lancem águas no terreno vizinho ou no logradouro público nas condições previstas pelo dispositivo e exige calhas e condutores.

Art. 233: estabelece regras para o escoamento das águas pluviais dentro dos limites do lote.

Art. 233, § 1º: trata da canalização pelo passeio até a rede pluvial ou sarjeta.

Art. 233, § 2º: disciplina a situação em que, devido à declividade do lote, o escoamento precisa atravessar lotes inferiores, atribuindo ao proprietário do lote superior as obras de canalização e manutenção previstas.

Observação: a aplicação conjunta e a atual redação desses dispositivos municipais devem ser confirmadas pela Prefeitura, especialmente diante das alterações posteriores do Plano Diretor e da legislação urbanística.

O enquadramento de cada situação depende das condições reais do terreno e das instalações existentes.

 

PREFEITURA TAMBÉM PODE ESTUDAR FORMAS DE AJUDAR OS MORADORES?

Uma questão que merece atenção é a possibilidade de o poder público municipal oferecer algum tipo de apoio às famílias que enfrentam problemas com o direcionamento das águas pluviais entre imóveis.

Em outros lugares do Brasil existem iniciativas que demonstram que a administração pública pode buscar alternativas para amenizar esse tipo de situação.

No Paraná, por exemplo, o Instituto Água e Terra desenvolve um programa de fornecimento de tubos de concreto aos municípios conveniados, que elaboram projetos e executam obras de drenagem.

Em Toledo, também no Paraná, uma parceria com o Governo Estadual possibilitou o fornecimento de tubos para uma obra de drenagem, reduzindo os custos que inicialmente seriam suportados pelos moradores.

Esses exemplos não significam que a Prefeitura seja obrigada a fornecer gratuitamente encanamentos para qualquer residência. São iniciativas de infraestrutura pública e parcerias que podem servir de referência para avaliar soluções locais.

Em Cássia-MG, a Prefeitura poderia, por meio de suas secretarias técnicas, estudar a possibilidade de oferecer orientação, vistoria, apoio com materiais, tubulações ou canaletas, aos que precisam quando houver justificativa técnica, interesse público, previsão orçamentária e respaldo legal.

É importante ressaltar que cada situação precisa ser analisada individualmente.

A instalação de uma tubulação, por exemplo, deve ter destino adequado, sem simplesmente transferir o problema para outro vizinho ou provocar danos em outro imóvel.

A pergunta que fica é: será que Cássia também não poderia estudar uma iniciativa de apoio aos moradores que não tem condições e que enfrentam esse problema, buscando soluções que evitem prejuízos e reduzam os conflitos entre vizinhos?

Às vezes, uma orientação técnica, uma pequena ajuda e uma pequena intervenção bem planejada podem representar uma grande diferença para quem sofre com a água que chega de terrenos situados em níveis superiores.